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1） 商业部分建筑面积，交易公告未披露车位部分面积2） 本次交易尚未交割完成3） 交易公告仅披露物业运营毛收入，净收益根据物业净收益 / 毛收入比例的经验值推算得出商业不动产资本化率调研基本思路介绍在国内REITs市场进一步寻求发展与突破的过程中，如何对REITs底层物业资产进行合理定价的问题日渐凸显。一方面，自2018年起国内首批类 REITs 产品陆续进入退出处置期，市场化处置资产在特殊情况下成为退出的一种方式，物业估值能否匹配处置价格对保护投资人利益有着重要意义；另一方面，结合境外标准市场经验，REITs作为不动产股权型投资产品，在购入或出售物业时均参照市场水平进行交易，并聘请第三方评估机构对物业价值、收入构成、成本支出等进行客观评定，向投资人真实、客观地披露物业信息。

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他说了这样一个故事：当年，分众在美国上市后，有个美国特别大的基金的老板，已经八十多岁了，他见到江南春就说，往后看十年，分众的潜力可能不如百度。因为互联网是有无限空间的，分众的用户空间会有物理空间的限制，所以他觉得如果分众要突破自己的瓶颈，应该是往互联网方向发展的。

3） 甲级写字楼受关注程度最高，其余依次为物流、商业零售、科研办公、酒店、公寓；4） 针对不同城市的同一业态物业，资本化率水平整体呈现出与投资关注度负相关，即同一业态物业在越受到关注的投资城市资本化率水平越低；5） 甲级写字楼资本化率出现明显的因城市级别而两级分化的状态，而物流、公寓在不同城市之间资本化率差距较小；